8月6日，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（下稱：西安住建）公布了最新二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。

數(shù)據(jù)顯示，7月，全市存量房（二手房）網(wǎng)簽備案面積98.00萬平方米，其中住宅網(wǎng)簽備案9268套，面積93.44萬平方米。

低景氣樓市周期下，西安房價走出獨立行情：新房價格連月上漲，二手房卻量增價跌。

為了進(jìn)一步緩解庫存壓力，5月，西安住建發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》；6月西安市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會發(fā)布“以舊換新”活動倡議書。

區(qū)別于其他城市，西安提出“支持房地產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)合作建立‘以舊換新’購房模式”，其中增加了“金融機(jī)構(gòu)”的角色。此外，西安還提出“鼓勵經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)分類合理降低經(jīng)紀(jì)費用，積極引導(dǎo)交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用”等措施。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，商品住房“以舊換新”有助于激活二手房市場，促進(jìn)房源流通，并對新房認(rèn)購產(chǎn)生積極的推動作用，為市場注入新的活力。隨著“以舊換新”活動的深入開展，房地產(chǎn)市場有望得到提振。

供應(yīng)端兩極分化

6月，西安市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會公布了首批參與西安市住房“以舊換新”活動的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目共64個，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)11家、商業(yè)銀行6家。其中既有龍湖、中建、招商、金茂、綠地、綠城等全國性房企，同時天地源、紫薇、經(jīng)發(fā)等本地房企也現(xiàn)身其中。

7月底，“以舊換新”范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，房地產(chǎn)項目從首批64個增加至103個，參與的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)增至20家，參與的商業(yè)銀行新增1家。

供應(yīng)端來看，參與以舊換新的開發(fā)商反應(yīng)呈現(xiàn)出兩極分化的情形。

西咸新區(qū)一項目銷售負(fù)責(zé)人王也對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示：“面對主城區(qū)樓市新政一波接一波的沖擊下，周邊新區(qū)樓盤銷售降溫非常明顯。比如今年3—4月份，新區(qū)部分項目還能做到平銷，一些豪宅產(chǎn)品也能保持月銷20套以上。但隨著二手房市場擠壓以及主城區(qū)樓市沖擊，銷售量、到訪量都出現(xiàn)下滑，甚至做不到平銷。”

王也進(jìn)一步表示，基于此，很多項目本身銷售過程中就有大量折扣優(yōu)惠，此外開發(fā)商還會找銀行合作，貸款不僅利率優(yōu)惠，放款速度也很快。而這些項目與“以舊換新”項目名單重疊度非常高，所以政策對于這些項目去化助力比較有限。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者走訪發(fā)現(xiàn)，西安首批次參與“以舊換新”的60個項目中，22個項目位于西咸新區(qū)，占比約37%；其余項目大多位于新開發(fā)的高新三期及軟件新城區(qū)域。

第二批次擴(kuò)充樓盤名單中，共計37個項目，其中22個項目位于西安市周邊區(qū)域，占比約59%。城六區(qū)核心地段項目數(shù)量屈指可數(shù)。

“相對好賣的房子基本不會參與‘以舊換新’。這些項目一般處于核心地段、配套齊全。且在目前的市場環(huán)境下，均價也很具有競爭力。”一位國有房企項目負(fù)責(zé)人表示。

上述人士進(jìn)一步指出，開發(fā)商項目有其預(yù)期的去化節(jié)奏，而“以舊換新”房源鎖定期不少于90天。開發(fā)商需要回籠資金穩(wěn)定現(xiàn)金流，交易鏈條上面涉及的聯(lián)動機(jī)構(gòu)都不愿意也沒必要承擔(dān)不確定性帶來風(fēng)險，這就導(dǎo)致熱門項目積極性并不高。

招商蛇口華東研究院院長陳杲分析指出，目前房企現(xiàn)金流壓力比較大，問題主要有三個方面，一是銷售下降，二是監(jiān)管趨嚴(yán)，三是合作方不斷出現(xiàn)問題。從“以舊換新”這個事情看，應(yīng)該是長線的，不是立竿見影的，根源在于大家誰來買二手房的問題。

市場端期待更多“誠意”

值得注意的是，西安“以舊換新”明確了住房報名參與、選購新房、出售舊房、完成新房交易（或退訂）具體流程。

簡單來講，房東選好意向房源后需要與開發(fā)商簽訂協(xié)議、繳納意向金，約定優(yōu)惠條件、房源等細(xì)節(jié)信息，而被選定新房房源將會進(jìn)入不少于90天的鎖定期。

在這90天內(nèi)，房東需要聯(lián)合經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)出售舊房。如果舊房出貨成功，房東便可按上述合同購置新房，反之交易作廢，開發(fā)商退還意向金，房東則不承擔(dān)任何違約責(zé)任。

“沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。”房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)員張文對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，“一部分房東們有置換改善需求但手里沒有現(xiàn)金，在當(dāng)前的市場情況下，二手房議價權(quán)多數(shù)掌握在買家手里。而多數(shù)房東不愿意降價太多，因為他們想要置換更新更大的房子，也需要更多資金。所以，目前真實成交的并不多。”

家住西安市新城區(qū)的王梅看中了第一批“以舊換新”名單中的萬科東望項目。在實地走訪和咨詢后，她對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者算了一筆“置換賬”。

萬科東望項目目前只有兩個戶型198平米、180平米的可以進(jìn)行“以舊換新”，前者單價在一萬五六，總價300萬左右，后者單價超過兩萬，總價超350萬。

王梅表示，對比同板塊新房，萬科東望價格、高層戶型競爭力都不強(qiáng)。對比同板塊二手房，陽光城紫金城二手房均價高，但戶型好。若不執(zhí)著于全國型品牌，同樣的面積更低的價格還有華清學(xué)府城、高科麓灣等小區(qū)可選。諸多考慮下，王梅最終未進(jìn)行購買。

跟王梅情況相似的房東并不在少數(shù)。面對價格、位置競爭力較弱的樓盤，她們也在猶豫是否要降價賣房“以舊換新”。此外，也有部分出貨意愿較強(qiáng)的房東愿意拋售，但是否參與“以舊換新”還需要進(jìn)一步考量。

量增價跌，買進(jìn)容易賣出難，西安二手房庫存壓力仍然不小。

貝殼官網(wǎng)顯示，截至8月6日，西安二手房掛牌量已超13.5萬套。諸葛找房官網(wǎng)顯示，6月二手房掛牌量在18萬套以上，7月該數(shù)據(jù)上漲至19萬套以上。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)《百城價格指數(shù)報告》顯示，7月西安新建住宅價格環(huán)比上漲0.28%，位列全國第8，二手房下跌0.78%。

整體而言，二手房掛牌量在持續(xù)增加，價格卻震蕩下行